Immobilier de demain à Sophia : ce ne sont pas les bâtiments qui créent de la valeur

C’est dans un bâtiment “exemplaire” que Jean Leonetti, maire d’Antibes et président de la Communauté d’agglomération Sophia Antipolis, a ouvert la journée. “Si ce bâtiment avait été construit au moment où Sophia Antipolis s’est développée, on aurait mangé la moitié de la forêt en parking extérieur”, a-t-il rappelé, citant également la double peau du Pôle Alpha qui fait baisser la température de cinq degrés en période caniculaire, le photovoltaïque et la géothermie. Pour l’élu, la technopole née il y a plus de cinquante ans doit “complètement casser son système pour passer à un système nouveau” : des immeubles capables de se reconvertir tous les dix ou quinze ans, des parkings enterrés, une hauteur parfois accrue, et une ambition environnementale relevée de deux tiers (le contrat initial), à 90 % d’espaces verts. Le zéro artificialisation nette, “qui fait hurler tout le monde”, y fonctionne, assure-t-il, grâce à la reprise des friches et des bâtiments devenus obsolètes. (Photo WTM : Jean Leonetti, président de la CASA a ouvert les débats).

Car la croissance ne faiblit pas. Avec 1 500 emplois supplémentaires par an, Sophia Antipolis compte désormais 46 000 emplois, 2 700 entreprises et 8 milliards d’euros de chiffre d’affaires sur 2 400 hectares, soit davantage que le tourisme sur l’ensemble de la Côte d’Azur (6 milliards), a souligné Alexandre Follot, directeur général du Symisa, le Syndicat Mixte Sophia Antipolis que préside Jean-Pierre Mascarelli. Une force que Jean Leonetti attribue au “potentiel humain” du territoire : quand Texas Instruments a supprimé 500 emplois, 80 % des salariés ont retrouvé un poste sur place. Reste à les loger. “Sur un territoire qui fait 46 000 emplois, on ne peut pas n’en héberger que 5 000”, a martelé le maire. Une option logement déjà engagée. Alexandre Follot a annoncé 300 logements livrés d’ici la fin de l’année et 700 supplémentaires d’ici deux ans, avec de nouveaux dispositifs comme le coliving développés aux côtés d’Action Logement, partenaire privilégié de la technopole.

Ces enjeux ont été replacés dans le contexte d'un environnement financier profondément bouleversé par Béatrice Guedj, head of research & innovation de Swiss Life Asset Managers. Fin du quantitative easing, crise sanitaire, guerre en Ukraine, choc pétrolier : la chercheuse parle de “césure épistémique” et de “permacrise”, avec des taux longs français autour de 5 % et un écart de 140 à 150 points de base avec le Bund allemand, “mortifère pour l’immobilier”. Pour la première fois, les marchés immobiliers se sont “recorrélés” entre pays et entre secteurs, rendant caduque la diversification classique. “On n’est plus dans un effet d’allocation quand on réfléchit à l’immobilier de demain, mais plutôt dans un effet de sélection”, a-t-elle résumé : aller sur les localisations, et en particulier sur les territoires d’innovation.

Sur ce terrain, Sophia Antipolis coche toutes les cases. En s’appuyant sur les travaux de Philippe Aghion et le rapport de Mario Draghi sur le déficit de productivité européen, Béatrice Guedj a montré que la région Provence-Alpes-Côte d’Azur affiche la deuxième productivité de France après l’Île-de-France, et que Sophia Antipolis détient le nombre de brevets par habitant le plus élevé. Un “triptyque gagnant” associant recherche publique, recherche privée et laboratoires, qui place la technopole au-dessus de nombre de territoires européens se revendiquant de l’intelligence artificielle. “Quand on veut attirer des talents sur des territoires, il faut pouvoir les loger”, a-t-elle insisté, elle aussi, plaidant pour des synergies entre lieux de travail, de vie et de rencontre.

Ont suivi deux tables rondes consacrées au tertiaire et au logement, puis la visite des chantiers Ecotone et Campus des Amandiers et du site d’Ampere Software Technology. Quant à la conclusion des débats, elle s’est affichée sur un slide qui résumait l’esprit des échanges : “Les bâtiments ne créent pas seuls la valeur. Ce sont les interactions qu’ils rendent possibles qui la créent”. Une journée immobilière qui s’est refermée sur le “Welcoming Cocktail” du congrès de l’IASP avec 7 à 800 congressistes réunis dans l’univers magique du Pôle Alpha. Place au sommet qui commençait le lendemain à Cannes et à Sophia Antipolis.