L’immobilier d'entreprise en “arrêt sur image” au premier semestre

Le marché des bureaux azuréen affiche un net coup de frein au premier semestre 2026. Selon les chiffres de CBRE, l’un des leaders mondiaux du conseil en immobilier d’entreprise, la demande placée cumulée sur Nice Métropole et Sophia Antipolis s'établit à seulement 15 100 m², un niveau que le cabinet qualifie lui-même de “marché figé”. Sur les six premiers mois, Nice Métropole recule de 6 % à 9 000 m² par rapport au premier semestre 2025 avec une offre peu étoffée, tandis que Sophia Antipolis chute de 54 % à 6 100 m² avec une offre abondante confrontée au ralentissement du marché. (Photo DR : Cor Natura B&C à Sophia Antipolis représente, sur un montant de 22 M€, la plus grosse transaction du premier semestre 2026).

Nice : transactions dans les grandes surfaces arrêtées

Pour Lewis Balabanian, directeur Nice, ce ralentissement est constaté depuis le début de l’année dans toute la région Ouest 1 de CBRE (Nice, Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille, Toulouse). Il touche en priorité les grandes surfaces : aucune transaction supérieure à 5 000 m² n'a été enregistrée dans cette région depuis le début de l'année, une situation inédite depuis vingt-cinq ans. Sur Nice, une seule opération a été recensée sur ce segment, et il ne s'agit même pas d'un bail commercial mais d'un contrat de gestion pour un espace de coworking.

Directeur de CBRE Sophia Antipolis, Antoine Pacchioni va plus loin dans le constat : il qualifie carrément le deuxième trimestre 2026 d' “arrêt sur image”, une situation qu'il n'avait, dit-il, “jamais vue” en trente-six ans de métier, si ce n'est en 1993-1994. Sur la technopole, le taux de vacance désormais atteint 6,5 %. Il en hausse, mais reste toujours inférieur à la moyenne des métropoles françaises, tandis qu'il s'établit à 4,7 % sur Nice Métropole. Ce déséquilibre s'explique en partie par un décalage entre l'offre et la demande : Sophia dispose de 102 000 m² de bureaux disponibles (dont plus de 30.000 m2 de neuf), contre seulement 37 000 m² à Nice, où l'offre neuve de qualité reste rare. 

Sophia : l'arrivée des nouveaux programmes confrontée à l'arrêt du marché

Sophia a été particulièrement touché par le décalage des cycles. Le stock neuf qui a été mis sur le marché technopolitain ces dix-huit derniers mois et qui continue d'arriver a été confronté à l’arrêt du marché. Comme la demande s'est tarie, surtout cette année, on se retrouve avec un taux de vacance qui a grossi (il était de 4,5% il y a deux ans), mais qui n'est pas pour autant jugé dramatique par les professionnels. La région parisienne pour l’exemple, présente des taux de vacance beaucoup plus importants comme d’ailleurs certaines métropoles. 

Ce ralentissement de la demande touche aussi bien les grands comptes que les entreprises locales, avec un dénominateur commun : l'attentisme face à l'incertitude géopolitique, économique et politique. “Le chef d'entreprise, aujourd'hui, il nous appelle et il nous dit : On manque de visibilité" , rapporte Lewis Balabanian. Sur Nice, la baisse de la demande publique (la Métropole ayant nettement réduit ses recherches de locaux après avoir absorbé une part significative du marché ces dernières années) a également pesé sur les volumes. Les deux directeurs pointent par ailleurs un problème structurel propre au marché niçois : des immeubles souvent surdimensionnés (5 000 à 7 000 m²) pour une demande locale jugée “endogène” et peu profonde, quand la demande moyenne, y compris chez les grands comptes, se situe plutôt entre 1 000 et 4 000 m².

La fin du "blanc", la construction sans pré-commercialisation

Autre évolution de fond : la fin du “blanc “, c'est-à-dire de la construction sans pré-commercialisation, qui avait pourtant nourri la croissance de Sophia Antipolis ces dix dernières années grâce à des promoteurs privés locaux comme Courtin, Valimmo ou Lazare. Un taux de pré-réservation de 50 à 75 % est désormais exigé avant tout lancement de chantier, ce qui a mis en stand-by plusieurs opérations, dont le programme Oxygène de Christophe Courtin. Les deux grands projets emblématiques de la technopole, Écotone et le Village de Sophia (plus de 75 000 m² à eux deux), restent également en pleine incertitude, entre retards de chantier et multiplicité des recours juridiques. Sur Nice, seules deux opérations d'envergure sont attendues dans les prochains mois : Blue Curve à Nice Arenas (un peu plus de 5 000 m²) et Le Lab à Nice Méridia, porté par Altarea.

Le marché de l'industriel et de la logistique en hausse

Le marché de l'investissement en bureaux reflète la même prudence : seuls 50 M€ ont été investis au premier semestre 2026, dans un contexte où les conditions de taux restent le principal frein à la liquidité, selon CBRE. La transaction du semestre, la cession des immeubles B et C de l'ensemble Cor Natura à Sophia Antipolis pour environ 22 M€, illustre toutefois qu'il existe encore de la demande pour les bons dossiers. Le marché de l'industriel et de la logistique, à l'inverse, se montre nettement plus résilient : la demande placée progresse de 114 % sur Nice Métropole et de 39 % sur Sophia Antipolis au premier semestre, portée par plusieurs transactions supérieures à 1 000 m², dont une de plus de 3 000 m², avec des loyers prime qui se maintiennent à 170 € le m².

La reprise attendue sur 2028

Face à ce ralentissement général, les deux professionnels appellent malgré tout à relativiser. La conjoncture actuelle ouvre des opportunités à des acteurs jusqu'ici peu présents sur ces marchés. Promoteurs privés et family offices se positionnent désormais sur des actifs à restructurer, comme un immeuble emblématique des années 2000 de Sophia Antipolis (Gaïa 1 et 2 de 4.500 m2) récemment cédé à un promoteur marseillais. Sur les perspectives de reprise, Antoine Pacchioni mise désormais sur 2028 plutôt que 2027, et invite les entreprises à profiter des conditions actuelles : “C'est vraiment maintenant qu'il faut déménager”, insiste-t-il, rappelant que le marché, une fois reparti, n'offrira plus les mêmes conditions de négociation.