Immobilier d’entreprise : les Alpes-Maritimes rattrapées par la crise

Il ne fallait pas s’attendre à un miracle lors du point de marché annuel de l’immobilier tertiaire de BNP Real Estate, jeudi à l'hôtel Mercure de Sophia Antipolis. Si l’an dernier le département avait résisté à la crise immobilière qui faisait déjà rage, cette année il n’y coupe pas. Même si les chiffres du marché ne sont pas alarmants, ils n’en restent pas moins nettement en baisse, comme par ailleurs dans pratiquement toutes les autres métropoles françaises qui, elles, étaient déjà dans le rouge l’an dernier. (Photo WTM : le chantier de La Canopée à Sophia Antipolis).

Quelques chiffres que l’on retrouvera dans les graphiques. Pour Nice et Sophia confondus, les transactions 2024 se montent à 65.000 m2 soit une baisse de 17%. Renversement aussi de la situation. L’an dernier Sophia était en verve (+24%) et Nice en berne (-50%). Cette année, c’est le contraire : Sophia baisse de 34% avec 30.000 m2 de transactions et Nice monte de 57% avec également 30.000 m2 (le reste étant assuré par des transactions dans d’autres zones du département).

A noter sur Sophia, où ce sont surtout les transactions dans le neuf qui ont chuté d’une année sur l’autre, que l’année 2023 avait été tout à fait exceptionnelle. Hors norme. En fait, les chiffres de 2024 restent dans la moyenne des transactions des dix dernières années. Sur Nice, qui s’est bien relevée en 2024, ils sont même de 13% au dessus de leur moyenne décennale. Autre chiffre qui rassure les professionnels : les taux de vacances (les locaux non loués) restent dans le département dans une moyenne de 3,7% chiffre considéré comme correct (en dessous les professionnels parlent de situation tendue et au-dessus de surcapacité).

Quelques particularités du marché de l’immobilier tertiaire azuréen ont aussi été mis en exergue. Ainsi pour l’importance prise par le flex office dans la technopole (le Groupe Courtin y est sans doute pour quelque chose). Il a été comptabilisé un parc de 35.000 m2 dédié au flex office avec les différents acteurs sophipolitains (B'Coworker, Baya Buro Club, Bureau Service Sophia, Coloft, FlexO, Newton Offices, Pearl Partner, Starter Business Center et Sundesk) avec un total de 3.300 postes de travail auxquels il faudrait ajouter 900 postes dans les deux centres de Regus qui n’étaient pas dans le calcul.

Autre phénomène qui viendrait expliquer la forte baisse des transactions dans le neuf : les négociations avec les bailleurs. Un certain nombre de sociétés, plutôt que de déménager, ont préféré entrer en négociation de loyer avec leurs bailleurs et ces derniers dans le contexte actuel, ont souvent préféré une amiable transaction plutôt qu’un départ.

Et 2025 ? Avec les incertitudes actuelles, il n’y a pas de rebondissement spectaculaire en vue. Mais les professionnels considérant les chiffres 2024 restent confiants dans la tenue du marché azuréen de bureau. Il n’est pas en surchauffe, il offre une rentabilité supérieure à beaucoup d’autres métropoles françaises et présente toujours de belles opportunités.

Les chiffres 2024 des Alpes-Maritimes

Les grandes transactions

L'offre à venir sur Sophia Antipolis

L'offre à venir à Nice